Жилье по «сказочным» ценам

На днях на оперативном совещании в городской администрации комитета были озвучены интересные данные: средняя стоимость квадратного метра типового жилья по г. Калининграду в настоящее время составляет 35 тыс. рублей на первичном рынке и 40-45 тыс. рублей на вторичном рынке (для сравнения, в четвертом квартале 2008 года эти показатели составляли 41 тыс. рублей и 47 тыс. рублей соответственно). Так написано на официальном сайте администрации города и эту же информацию тут же растиражировали ведущие интернет-агенства региона.

 

Есть такое понятие, как средняя температура по больнице. Когда измеряется температура и у выздоравливающих, и у больных, и на основании этого подсчитывается средний показатель.

 

Выходит, что за два с половиной года цена на рынке недвижимости в первичном фонде упала на 17 %, а во вторичном фонде на 4-17 %. Словом, если все будет развиваться такими темпами, то года через два-три квартиру в новостройке вообще можно будет покупать за 20-22 тысячи рублей за кв. м. Но так ли все есть на самом деле?

 

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

Однокомнатные квартиры

Для того чтобы подтвердить (или опровергнуть) эти цифры, мы обратились в Интернет-базу нескольких сайтов по недвижимости, чтобы уточнить, где и по каким ценам идут квартиры в Калининграде. Называть их нет смысла, чтобы не делать рекламу.

 

Итак, берем все квартиры – одно-, двух- и трехкомнатные. Для начала в одном информационном агентстве.

 

Начнем с однокомнатных квартир. Для чистоты опыта мы свели их в таблицу

 

Улица

Площадь

Цена

Кв. м

Примечание

1

Красная

28

1,25

45

Вторичное

2

Красная

25

1,3

52

Вторичное

3

Борзова

19

1,05

55

Вторичное

4

Чувашская

32,5

1,55

48

Вторичное

5

Литовский вал

38

1,45

38

Вторичное

6

Алданская

30

1,28

43

Вторичное

7

Невского

41

1,5

36

Вторичное

8

Аллея Смелых

28,5

1,2

42

Вторичное

9

Осипенко

44

2,4

54

Вторичное

10

Октябрьская пл.

33

1,3

39

Вторичное

11

Воздушная

32

1,5

46

Вторичное

12

Куприна

30,8

1,25

40

Вторичное

13

Печатная

32

1,33

42

Вторичное

14

Ялтинская

36,8

1,45

39

Вторичное

15

Ярославская

39

1,65

42

Вторичное

16

Артиллерийская

1,75

42

42

Вторичное

17

Каштановая ал.

36,5

1,7

40

Вторичное

18

Некрасова

22

1,25

57

Вторичное

19

Колхозная

39

2,05

53

Вторичное

20

9 апреля

33

1,55

47

Вторичное

 

В среднем квартира стоит порядка 44,5 тысяч рублей. Но бросается в глаза одна интересная особенность: Относительно дешевые квартиры находятся либо слишком далеко от центра города, либо на первом или последнем этажах здания. Такие квартиры обычно хотят продать за любую цену, а это не показатель.

 

С другой стороны квартиры в центре города, даже несмотря на небольшой метраж, стоят достаточно дорого. А в среднем все получается очень даже ничего! Нельзя не отметить и такую особенность – из 20 наугад взятых квартир 8 не укладываются в норму.

 

Двухкомнатные квартиры

Теперь возьмем рынок двухкомнатных квартир. Опять же наугад, но в другом агентстве.

 

Улица

Площадь

Цена

Кв. м

Примечание

1

Чкалова

94

6,2

66

Вторичное

2

Борзова

40

2,32

58

Вторичное

3

Корабельная

80

6,22

78

Вторичное

4

Корабельная

92

9,66

105

Вторичное

5

Эпроновская

78

10,5

129

Вторичное

6

Ген. Озерова

38

1,75

46

Вторичное

7

Димитрова

43

1,8

42

Вторичное

8

Ген. Озерова

43

1,9

44

Вторичное

9

Самаркандская

53

1,9

36

Вторичное

10

Иванихиной

45

1,9

42

Вторичное

11

Невского

44

1,95

44

Вторичное

12

Проспект Мира

55

1,95

35

Вторичное

13

1812 года

45

2,07

46

Вторичное

14

Ген. Озерова

41

2,07

52

Вторичное

15

Советский пр.

42

2,2

52

Вторичное

16

К. Маркса

65

4,0

62

Вторичное

17

Гагарина

70

3,45

49

Вторичное

18

Свердлова

75

4,5

60

Вторичное

19

Гагарина

92

4,6

50

Вторичное

20

Разина

85

5,2

61

Вторичное

 

Оговорюсь сразу – все квартиры общей площадью до 45-46 метров относятся к хрущевкам. А значит, изначально их стоимость как раз и вписывается в стандарты от 42-46 тысяч рублей за кв. м. Но таких квартиры являются не более чем фоном. Если мы возьмем современные двухкомнатные квартиры общей площадью от 50 кв. м и выше – цена не просто не укладывается, но прямо скажем, превышает среднюю в 1,5-2 раза.

Вот и средняя цена двухкомнатных квартир у нас получается выше 60 тысяч рублей за кв. м. Или в 1,5 раза выше озвученных цифр.

 

Трехкомнатные квартиры

На очереди трехкомнатные квартиры. Обращаемся в третий информационный источник.

 

Улица

Площадь

Цена

Кв. м

Примечание

1

Окская

67

3,1

46

Вторичное

2

Павлова

71

2,5

35

Вторичное

3

У. Громовой

70

2,75

39

Вторичное

4

Южный бульвар

82

3,6

43

Вторичное

5

Менделеева

60

2,7

45

Вторичное

6

Ясная

93

6,0

64

Вторичное

7

Серж. Колоскова

182

21

115

Вторичное

8

Димитрова

113

5,2

46

Вторичное

9

К. Маркса

60

3,6

60

Вторичное

10

Каштановая ал.

61

2,55

42

Вторичное

11

Коммунальная

108

6,2

57

Вторичное

12

Комосомольская

72

4,3

59

Вторичное

13

Комсомольская

98

4,8

48

Вторичное

14

Красная

73

4,2

57

Вторичное

15

Пр. Мира

78

3,6

50

Вторичное

16

Киевская

85

4,1

48

Вторичное

17

Ростовская

66

3,7

56

Вторичное

18

Театральная

66

4,1

62

Вторичное

19

Карамзина

74

3,35

45

Вторичное

20

Чувашская

107

11,8

110

Вторичное

 

Здесь та же самая картина. Малогабаритные и явно «не первой свежести» квартиры стараются продать, как можно дешевле. Это касается и отдаленных районов. А более менее просторные трехкомнатные квартиры идут по цене свыше 4 млн рублей. Конечно, сверх просторная и сверх дорогая квартира на ул. Сержанта Колоскова, может быть, и исключение из правил. Но ведь она существует и продается…

 

Посчитаем среднюю цену на квадрат – 56,35 тысяч. Или 25-40 % выше, чем указано на сайте городской администрации.

 

Мы взяли 60 различных случайных квартир на вторичном рынке Калининграда. Сложим цены и выведем общее: почти 54 тысячи рублей за квадратный метр.

 

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

Что касается новостроек, то здесь результаты не менее удручающие. За 34 тысячи рублей за кв. метр в новостройках продавались всего несколько квартир на ул. Автомобильной, да и то по акции, которую проводил Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области. Я не поленился уточнить цены в некоторых жилищных комплексах, которые на слуху у калининградцев.

 

Переулок «Парковый» – цены начинаются от 45 000 за кв. м, в ЖК «Корона» от 46 000, в Мантхэттене» от 45 000, на «Сельме» в районе рынка новостройку предлагают относительно «дешево» – 50 000 за кв. м. В «Доме нефтяника» – от 54 000 рублей.

 

Попытался разузнать сколько стоит однокомнатная квартира на улице Дмитрия Донского, 20, в доме, который построил «Балткоммерцстрой» в нынешнем 2011 году. Самая, что ни на есть новостройка. За «однушку» в 50 кв. метров должны были запросить по прикидкам чиновников – 1,75 млн рублей. Куда там – на 40 % больше – 2,45 млн рублей.

 

Но это я еще дешево отделался. Двухкомнатная квартира в девятиэтажке рядом – на Дмитрия Донского,12 общей площадью в 88 кв. метра обойдется в 5,1 млн рублей. Или в 57 000 рублей за «квадрат».

 

Есть еще квартира в десятиэтажке на ул. Озерной. Серый ключ, автономное отопление, срок сдачи: 3 квартал 2011 года. Цена от застройщика. Однокомнатная квартира в 40,2 кв. метра стоит 2,011 млн рублей. Как ни бейся – выше 50 тысяч за кв. м.

 

И, наконец, трехкомнатная квартира в новостройке на ул. Сержанта Мишина. Здесь 82 «квадрата» по цене 4,4 млн рублей. Или 53 тысячи за кв. м. Ну никак не хотят укладываться в нужную цену.

 

Стоит ли продолжать?

 

Что же получается в сухом остатке? Цифры просто на просто не «бьют». Очень хочется завтра на сайте администрации увидеть список квартир в новостройках по цене около 30 тысяч рублей. Иначе эти 45-55 тысяч рублей за квадрат так просто не уравновесишь…

 

Не хочу навязывать какие-то свои выводы, возможно, я располагаю не всей полнотой информации. Но я лишь на день решил стать покупателем квартиры. И вот что из этого вышло…


 

Застройщики отдают новостройки на откуп риэлторам?

27.05.2015

Кризис заставил застройщиков расширить свою сеть продаж и отдавать квартиры в строящихся домах на реализацию в агентства недвижимости. Это принесло свои плоды, и сейчас риэлторы участвуют примерно в каждой десятой сделке на первичном рынке.

Подробно